一、目的

　　規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項(xiàng)目性能完好。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。

　　三、職責(zé)

　　1、物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情況。

　　2、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。

　　3、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。

　　4、服務(wù)中心主管向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。

　　四、程序要點(diǎn)

　　1、《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的制定

　?。?）每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。

　?。?）制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是：

　　a、電梯使用的頻度；

　　b、電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）；

　　c、合理時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。

　?。?）《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

　　b、備品、備件計(jì)劃；

　　c、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

　　d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。

　　2、電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》進(jìn)行。

　　3、電梯維修保養(yǎng)安全操作

　?。?）維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作：

　　a、在電梯基站門口處放置"檢修停用"標(biāo)牌；

　　b、關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道；

　　c、有人在轎頂上作檢修工作時(shí)，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。

　　（2）檢修過程中的安全注意事項(xiàng)：

　　a、給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進(jìn)必須停閉電梯；

　　b、人在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒；

　　c、人在轎頂上準(zhǔn)備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí)，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時(shí)，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯；

　　d、禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；

　　e、檢修電器部件時(shí)應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運(yùn)行；

　　f、使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手電筒；

　　g、嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長時(shí)間的檢修操作；

　　h、底坑深度超過1.5M的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進(jìn)入底坑后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開；

　　i、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時(shí)作業(yè)，必須同時(shí)作業(yè)時(shí)，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽；

　　j、檢修未完，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時(shí)，應(yīng)做到：

　　--關(guān)閉所有廳門，暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該廳門口懸掛"危險(xiǎn)、切勿靠近"警告牌，并派人看守；

　　--切斷電梯總電源開關(guān)；

　　--排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。

　　k、檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到：、

　　--將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上；

　　--清點(diǎn)工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌；

　　--送電試行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改；

　　--通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。

　　4、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。

　　5、每3個(gè)月對電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。

　?。?）檢查曳引電動機(jī)、減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對曳引電動機(jī)軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。

　?。?）檢查曳引電動機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，娟則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動機(jī)、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊。

　?。?）檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過60。C。

　?。?）門機(jī)直流電動機(jī)碳刷磨損如果超過新裝時(shí)厚度的1/3時(shí)則應(yīng)更換。

　　（5）限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。

　?。?）檢查張緊裝置動作是否正常，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整；檢查限位開關(guān)是否處于正常位置，如未在正常位置則應(yīng)扳回。

　?。?）檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2-4MM。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。

　?。?）清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點(diǎn)有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修，整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換。

　?。?）檢查機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動機(jī)構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。

　?。?0）清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。

　?。?1）檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更抵達(dá)。

　?。?2）檢查自動門傳動機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固，門機(jī)皮帶有無損傷，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8MM，運(yùn)行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為3MM，廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。

　　（13）檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為2/3油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應(yīng)更換。

　?。?4）檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應(yīng)加潤滑油。

　?。?5）清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。

　?。?6）檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。

　?。?7）檢查曳引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整；曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。

　?。?8）檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應(yīng)擰緊。

　?。?9）做好中章接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。

　　6、每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項(xiàng)工作于每年12月上旬以前完成。

　　（1）每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。

　　（2）檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時(shí)厚度的1/2時(shí)則應(yīng)更換。

　　（3）清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。

　?。?）張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50MM，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。

　?。?）檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙（正常值2-4MM），試驗(yàn)安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。

　?。?）清潔機(jī)械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的無器件應(yīng)予以更換。

　?。?）清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機(jī)速度。

　　（8）調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8MM。

　　（9）緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無撞擊聲。

　?。?0）加緩沖器油，作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí)，復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確，傳動部分應(yīng)靈活。

　　（11）對終端限位開關(guān)做越程試驗(yàn)，其越程距離為上下端站廳門地坎以遠(yuǎn)50-70MM。

　?。?2）對終端極限開關(guān)做越程試驗(yàn)，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150-200MM。

　?。?3）檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5MΩ以上，其余電氣線路應(yīng)在0.25MΩ以上，電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4MΩ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。

　　（14）檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作政黨如果不行則應(yīng)更換。

　　7、每次電梯維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過8小時(shí)，若要超過8小進(jìn)，則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。

　　8、對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中，對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后，按《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行緊急維修。

　　9、電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交機(jī)電維修部存檔，保存期為長期。

　　10、電梯停用管理

　　電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時(shí)，應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《停申請表》，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

　　一、記錄

　　二、相關(guān)支持文件